Ezek az ingatlanok lesznek a magyar piacon 2025 sztárjai

A magyar kereskedelmiingatlan-piac egyes szegmenseit 2024-ben a kihasználatlanság növekedése és az alacsony befektetési aktivitás jellemezte. A lakásszektorban pedig miközben az árak és a forgalom jelentősen emelkedett, az építések száma visszaesett. Az építőipar szintén nem támadt fel hamvaiból, nem véletlenül a Kormány új lakáspolitikát hirdetett.

Rögtön az elején érdemes kiemelni, hogy ez nem 2008, vagyis nem újrakezdésről beszélhetünk, hanem átalakulásról. A kereskedelmiingatlan-piacon a hangsúlyok eltolódnak, nem minden áron új fejlesztésekben realizálódnak, hanem a meglévő épületállomány újragondolásáról, modernizációjáról, többek között szállodaberuházásokról. A mennyiséget felváltja a minőség, a felkészülés éve után jöhet a fellendülés, hiszen már lefelé alig van tér.

Bár az még a piaci szereplők számára sem teljesen világos, hogy idén folytatódik-e a stagnálás, de nevezhetjük stabilitásnak is, vagy már megindulunk felfelé. Mindenesetre a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) júliusi felmérésében még a megkérdezett piaci szakemberek közel kétharmada a mélypontra, míg további 19 százalék már fellendülési szakaszba tette a piac ciklikus pozícióját. 

Azóta eltelt félév: a remények szerint az orosz-ukrán háborúban pozitív elmozdulás történik annak energiabeszerzési hatásaival együtt, és a Draghi jelentés nyomán talán az Európai Unióban is a versenyképesség növelésére koncentrálnak, ahelyett, hogy szokásosan az adminisztráció bugyraiban elveszve, kevésbé innovatív teljesítményt felmutatva az uborka-görbületekről értekeznének.

Nekünk szárazföldi államnak, amely nem rendelkezik tengeri kijárattal, még nehezebb az energiadiverzifikációt végrehajtani. Ugyan nő a megújuló energia aránya, de a hazánkba települt gigantikus ipari kapacitást – például autóipari beruházások – nyilvánvalóan nem képes ellátni. Ugyanúgy a német autógyártás és ipar zsákutcás megoldásai sem gyakorolnak jó hatást a magyar gazdaságra, és ezen keresztül a GDP-re.

Mi lett az irodaházakkal és a plázákkal?

Az irodaházak mindig is a kereskedelmiingatlan-szektor fókuszában álltak, mint a legjelentősebb eszköztípus. Itt folyamatosan nőtt a kihasználatlanság, az irodaházak üresedési rátája elérte a 14 százalékot Budapesten a harmadik negyedév végén. A hibrid munkarend sem segített a folyamaton, ezért az épületek új szolgáltatásokkal, többek között a coworking funkció erősítésével szeretnének versenyképesek lenni, miközben a digitalizált és energiahatékony épületfelügyeleti rendszerek is nélkülözhetetlenek.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) még tavaly októberben hozta ki a második negyedéves kereskedelmiingatlan-piaci elemzését, amelyben úgy látta, hogy az első félévben látott keresleti szintek és az újonnan átadni tervezett területek volumene mellett továbbra is fennáll a túlkínálat kialakulásának kockázata. Mindenesetre tavaly is jelentős állomány érkezett a piacra, az idén átadásra kerülő új volumen meghatározó része pedig már bérbe van adva. Vagyis minden nehézség ellenére a kereskedelmi szektor meghatározó szegmense az irodapiac.

Mi lesz a befektetésekkel?

A befektetési forgalom az előző évhez képest visszaesett, különösen a külföldi befektetők részéről, amelynek hátterében a magasabb finanszírozási költségek és a gazdasági kockázatok állnak. A piac élénkülésére és a hozamok javulására csak hosszabb távon lehet számítani, amelyet az iparági szereplők is fenntartható fejlesztésekkel, valamint a fogyasztói elvárásokhoz igazodó stratégiákkal igyekeznek ösztönözni. A CBRE előrejelzése szerint 2024-ben nagyjából 400 millió eurónyi tranzakció realizálódhatott, ami némileg túlszárnyalhatja a 2023-as évet, míg idén ez a szám akár duplázódhat is.

A változó gazdasági környezet ellenére a hazai befektetési piac stabil lehetőségeket kínál, miközben az egyes eszközosztályok között persze különbségek is adódnak. Így például a járvány kezdete óta az ipari ingatlanok értéke jelentősen megugrott, amely Magyarországon euróban számolva mintegy 25 százalékkal értékelődött fel. Az irodaházak és a logisztikai létesítmények mellett érdemes diverzifikálni, vagyis kiskereskedelmi egységekbe, hotelekbe vagy akár diákszállókba, energiatermelő építményekbe is invesztálni.

Tovább az Economx cikkre