A szegény, öreg házakkal is van, aki jól jár

A hazai irodapiacon nagyon kevés az olyan ház, mely az utóbbi 5 évben épült, az "A" kategóriás épületekben található területek kevesebb, mint 20 százaléka. Az állomány tehát jelentős felújításra szorul annak érdekében, hogy felvehesse a versenyt az újakkal. Bármilyen nagymértékű azonban a korszerűsítés, vannak olyan hátrányok, amelyek ledolgozására nem képesek ezek a régi épületek, bár ettől még megtalálhatják a bérlőiket.

Az energiatudatosság nem csak a fejlesztők részéről feltámadó igény, az ENSZ Környzetvédelmi Programjának (UNEP) becslése szerint kulcsfontosságú a kereskedelmi ingatlanok szerepe a klímaváltozás elleni harcba. Az energiahatékonyságuk növelése tehát globális cél, amelynek érdekében a jelenlegi szabályok szerint 2020 után az Európai Unióban, és így Magyarországon is csak szinte teljesen nulla energiaigényű épületet lehet majd felhúzni. Mivel a jövőben tehát egyre energiahatékonyabb épületek épülnek, a több éve felhúzott irodák számára nagy kérdés lehet, hogy mennyire képesek felvenni a versenyt az újakkal.

2017 első negyedévének végén a budapesti modern bériroda-területek nagysága a 2,7 millió négyzetmétert közelítette. A 2,7 millióból azonban körülbelül csak 1,8 tartozik az "A" kategóriába, és ebből számból az utolsó 5 évben mindössze kevesebb, mint 300 ezer négyzetméternyi területet adtak át. A mostani budapesti irodaállomány jelentős része tehát a válság előtt épült, közöttük több kora meghaladja a 20 évet is.
 

Felújítás, de milyen áron?

Egy-egy új bérlő távozását követően általában megújulnak az irodaházak belső terei, hiszen azokat az új bérlők igényeire szabják, illetve ekkor nyílik mód arra, hogy a tulajdonosok elvégezzék az esetleges nagyobb korszerűsítési munkálatokat is. Különösen igaz ez, ha egy nagy bérlő távozik, vagyis a bérlőcsere az irodaház nagy részét érinti. Az irodaházi rendszerek megújulása nem csak a bérlőcsalogatás miatt szükséges, de alapvető érdek is, különösen mikor a már a különböző rendszerek nem üzemeltethetők gazdaságosan, vagy a működésük kockázatokkal jár, illetve a javítást már nem lehet gazdaságosan elvégezni.

A régi épületek számára a felújítások jelentik a reményt arra, hogy továbbra is versenyben maradhassanak a bérlőkért folytató harcban, de sok esetben ehhez gyökeres átépítésre van szükség.

Felvehetik a versenyt a régi épületek az újakkal?

Sok szempontból tehát egy régi irodaház felveheti a versenyt az újabbakkal, ugyanakkor vannak olyan paraméterek, amelyeket még jelentős mennyiségű pénzzel sem lehet megváltoztatni. A mai irodaházak ugyanis már eleve úgy épülnek, hogy a jelenlegi, és lehetőség szerint a jövőbeli igényekhez alkalmazkodjanak, ami nem csak a gépészeti rendszereikben mutatkozik meg, de az építészeti tervezésük során is lehetőség nyílik például az energiatudatosság szerinti szempontokat figyelembe venni. Például mód nyílik az olyan munkakörnyezet megteremtésére, amely a jövő dolgozói számára is vonzó lehet, ezáltal jobb pozíciót biztosítva a bérlők számára a munkaerőért folytatott harcban.

A felújított irodákra is szükség van ugyanakkor, ezek bérlői köre azonban más lesz, mint a toplistás irodaházaké, a korszerűsített, de régi épületek azok számára lehetnek igazán vonzóak, akik eleve egy "B" kategóriás házból költöznének, és lépnének szintet.