ÉLÉNKEBB LEHET A MAGYAR IRODA INGATLANPIAC 2025-BEN!

Az új építéseknek és a felújításoknak minden szektorban meg kell felelniük az egyre szigorúbb zöld szabályozásoknak és a fenntarthatósággal kapcsolatos piaci elvárásoknak az épületek teljes életciklusában. Az ipari, szálloda- és lakóingatlan-szektorban erős a fejlesztési pipeline, de az irodai és kiskereskedelmi szektorokban a spekulatív fejlesztések várhatóan továbbra is korlátozottak maradnak.

Befektetések

A Bulgáriát, Csehországot, Magyarországot, Lengyelországot, Romániát és Szlovákiát magában foglaló régióban a befektetési tevékenység élénkülésének jelei mutatkoznak; a Colliers felfelé módosította a 2024-es közép-kelet-európai befektetési volument 7-7,5 milliárd euróra, bár ez 30%-kal alacsonyabb a 10 éves átlagnál.

„A befektetési piacon az EKB várható kamatcsökkentéseivel a finanszírozási költségek csökkenése 2025 második felében növelheti a befektetői aktivitást. A hozamszintek várhatóan stabilak maradnak, hogy a hazai piac vonzó maradjon a nyugat-európai piacokhoz és más közép-kelet-európai országokhoz képest” – mondja a Colliers.

A CBRE szerint a közép-kelet-európai prime hozamok (Csehország, Magyarország, Lengyelország, Románia és Szlovákia) csökkennek, tükrözve a minőségi eszközök iránti keresletet minden eszközosztályban. Budapesten a prime irodai és ipari-logisztikai hozamok körülbelül 7%-on állnak.

A jelenlegi piaci körülmények között a Colliers szakértői úgy becsülik, hogy a regionális befektetési tranzakciók volumene 2025-ben meghaladhatja a 10 milliárd eurót. A befektetési aktivitás élénkül Lengyelországban és Csehországban, és kérdéses, mikor következik ez be Magyarországon.

A CBRE növekvő közép-kelet-európai befektetési volumeneket prognosztizál, 2024-re várhatóan 9,5 milliárd euróval, amelynek körülbelül 50%-a Lengyelországban realizálódott. Továbbá több tranzakció van a végső szakaszban, amelyek várhatóan 2025-ben zárulnak. Magyarországon azonban ez a növekedési trend még nem mutatkozik, mivel az eladók nem kényszerülnek értékesítésre, és árazási különbségek vannak jelen.

A lengyel raktárpiacon az elmúlt két év legjelentősebb tranzakcióját a cseh Investika Real Estate Fund és a magántőke-társaság BUD Holdings közös vállalkozása hajtotta végre, amikor megvásárolták a 7R raktárportfólióját.

Csehországban és Szlovákiában a Blackstone 500 000 négyzetméternyi ipari eszközből álló portfóliót vásárolt, kiegészítve fejlesztési potenciállal rendelkező eszközökkel, 470 millió euró értékben.

„A közép-kelet-európai ingatlanpiac kilátásai továbbra is pozitívak, bár nem mentesek a külső hatásoktól és makrogazdasági tényezőktől, amelyek befolyásolhatják a piacokat és iparágakat, különösen a fő kereskedelmi partnerek tekintetében” – mondja Silviu Pap, a Colliers közép-kelet-európai és romániai kutatási igazgatója.

„A közép-kelet-európai gazdasági növekedés, különösen a németországi recesszióval szemben, valamint az árstabilizáció és az intézményi tőke visszatérése kedvezőbb feltételeket jelez 2026-ig. A tranzakciók jelenleg a value-add és opportunista stratégiákra összpontosítanak, különösen azokban a szektorokban, ahol az árak korrigáltak” – jegyzi meg.

„Azonban jelentős árkülönbségek maradtak fenn, különösen a logisztikában. A 2025-ös évre tekintve az óvatos optimizmust az árstabilizáció és az Európai Központi Bank kamatcsökkentéseinek várakozása vezérli, amelyek ösztönözhetik a piaci aktivitást” – zárja Pap.

Iroda

Madler Attila, a CPI Hungary vagyonkezelési igazgatója, nem számít spekulatív irodafejlesztésekre ebben az évben, csak néhány olyan projekt indulására, amelyek legalább 70%-os előbérleti arányt tudnak felmutatni. Azonban, mivel a vállalatok egyre költségtudatosabbak, ritka, hogy hajlandóak megfizetni az új fejlesztésekért körülbelül 22 euró/négyzetméter/hó bérleti díjat, ahelyett, hogy meglévő épületekbe költöznének körülbelül 16-17 euró/négyzetméter áron – mondja.

A CBRE szerint Budapesten 2025-ben több mint 100 000 négyzetméternyi, 2026-ban pedig 256 000 négyzetméternyi terület kerül átadásra, több mint 90%-os előbérleti aránnyal. „Az irodapiac a közép-kelet-európai régióban 20 éve nem volt ilyen gyenge” – jegyzi meg a tanácsadó cég.

A budapesti irodapiac üresedési rátája 2025 közepére elérheti a 15%-ot Valter Kalaus, a Newmark VLK Hungary ügyvezető partnere szerint. A home office és a hibrid munkavégzés hosszú távú hatásai nyomot hagytak a szektoron, a bérlők egyre inkább újragondolják területigényeiket, aminek eredményeként a bérleti díjak várhatóan stagnálni fognak, vagy akár csökkenhetnek is – véli.

„Az irodapiacon a kínálati oldal elkezdett alkalmazkodni a keresleti trendekhez; az építés alatt álló irodaterületek mennyisége jelenleg történelmileg alacsony szinten van. Az üresedési ráták továbbra is emelkednek, és várhatóan tovább növekednek. Azonban a jó helyen lévő és ESG-megfelelőségre modernizált ingatlanok továbbra is vonzzák a keresletet; az épületek újrahasznosítása is szóba jöhet” – kommentálja a Colliers.

Az irodaterületek változó dinamikája, a rugalmasabb és együttműködőbb környezetek iránti igény a munkavégzési szokások változása miatt, továbbra is befolyásolja az irodaházak tervezését és fejlesztését – állítja Noah Steinberg, a Wing elnök-vezérigazgatója.

„Küldetésünk változatlan: olyan épületeket létrehozni és birtokolni, amelyek megfelelnek a felhasználók igényeinek. Ehhez figyelembe kell vennünk, mit szeretnének az épületben csinálni, és mi fontos számukra. Ezek alapján fejlesztjük termékeinket, így nagyon összetett kritériumok és igények alapján dolgozunk” – mondja.

„Egy másik fontos szempont a fenntarthatóság és az energiahatékonyság iránti egyre növekvő hangsúly. Az ingatlanpiacon az energiahatékony megoldások és a fenntartható gyakorlatok továbbra is elengedhetetlenek lesznek” – teszi hozzá Steinberg.

Az irodai szektorban valószínűleg felgyorsulnak a value-add befektetések, különösen az energiahatékonyság javítását célzó átalakítások.

„Az alkalmazkodás hiánya egyes épületeket elavulttá tehet, különösen mivel a bérlők és a befektetők egyre inkább előnyben részesítik a zöld minősítéssel rendelkező ingatlanokat. A szabályozási ösztönzők vagy büntetések döntő tényezővé válhatnak a piaci viselkedés alakításában” – véli Barta Zsombor, a Magyar Környezettudatos Építési Egyesület (HuGBC) nagykövete és korábbi elnöke.

Cikk folytatása az Üzleti Hírszerzés portálról