Nem kell lakást vennie, ha keresni akar az ingatlanpiacon!

Aki nyerni akar a hazai ingatlanlázon, megteheti, hogy ingatlanalapokba fekteti a pénzét. No de hogyan és mennyit lehet ezzel keresni?

A legnagyobb magyarországi ingatlanalapok kizárólag hazai ingatlanokkal rendelkeznek. Ennek több oka is van. Fontos a helyismeret, ráadásul az ingatlanportfólió kezelése kockázatokat is rejt. Így érhető módon nem merészkednek a határon túlra az alapkezelők, ha itthon is találnak jó lehetőségeket. Ráadásul a válság után óvatosabbá váltak. Csak az utóbbi években kezdték meg a terjeszkedésüket, amikor megindult a tőkebeáramlás.

Itt is, ott is

A legnagyobb alapok jellemző befektetései a kereskedelmi, logisztikai, ipari, irodaingatlanok köré csoportosulnak, amellett, hogy tartanak könnyen pénzzé tehető betéteket és államkötvényeket is. Az ingatlanalapok befektetéseinek listáját átfutva az derül ki, hogy az irodaházak többsége a fővárosra koncentrálódik, de kereskedelmi, logisztikai ingatlanokat vidéken is sok esetben birtokolnak az alapok. Az Erste ingatlanalapnak például igen sokrétű ingatlanbefektetései vannak a fővárosban és vidéken egyaránt. Az Impact Alapkezelő által indított új lakóingatlan-alap pedig egy piaci rést használhat ki azzal, hogy kiadható lakásokat vásárol fel.

Miénk itt a pláza

Az alapkezelők sokszor valamilyen bankcsoport részeként működnek, így gyakorta rendelkeznek a bank tevékenységéhez szükséges épületekkel is az alapban. Előfordul, hogy bankfiókokat, de akár a bank székházaként szolgáló épületet vagy például a hitelek fedezeteként bevont plázákat, szállodákat is tartanak az alapban. Így ha ingatlanbefektetési jegyet vásárolunk, az az érdekes helyzet fordulhat elő, hogy az ingatlanalapon keresztül például a vásárlásaink színhelyéül szolgáló szupermarketnek, plázának vagy akár annak az irodaháznak a bérleti díjából kapunk hozamot, amelyben dolgozunk.

Azért külföldön is érdekes lehet, de…

Aki nem elégszik meg a helyi lehetőségekkel, és feltétlenül külföldi ingatlan befektetéseket keres, annak be kell érnie az ingatlanalapok alapjaival. Az alapok lényege, hogy maguk is ingatlanalapokba fektetnek, tehát ténylegesen nem rendelkeznek fizikai ingatlannal. Nem árt ilyen esetben a költségekre külön odafigyelni. A hozamunk egy része a költségekre mehet el, mivel az alapunknak is sok pénzbe kerül a mögöttes befektetések tartása.

Irány a nagyvilág

Vannak olyan alapok, melyek célzott régiókra irányulnak, de vannak olyanok is, amelyek nem válogatnak és globális szinten fektetnek be. A célzott piacokra fektető alapoknak jó példája lehet az OTP Ázsia Ingatlanalap, amelyen keresztül akár a Fülöp-szigetek vagy Malajzia ingatlanpiacába is beszállhatunk. Globális fókuszú például az MKB Ingatlanalapok Alapja, amely európai ingatlanfejlesztőkbe vagy nemzetközi ingatlankitettséggel rendelkező alapokba fektet.

Ha még így sem lennénk elégedettek az ingatlanalapok alapjával és közvetlenül részesednénk a külföldi ingatlanpiac teljesítményéből, akkor a külföldi devizás alapok között érdemes nézelődnünk. Ehhez viszont már sokkal nagyobb jártasság és körültekintés kell, hogy valóban a jó lehetőségre csapjunk le, és ne érjenek minket kellemetlen meglepetések.

Mekkora hozamot érhetünk el?

Az ingatlanalapok, hasonlóan egy magánbefektetőhöz, kétfajta módon tehetnek szert jövedelemre. Egyrészt az ingatlanok értékének növekedéséből, másrészt az ingatlanok bérbeadásával. Az alapok a pénzük egy kisebb részét kockázatmentes befektetésben tartják, bankbetétben és állampapírban. Az ingatlanalapoktól elvárt hozam a költségek levonása után jobb esetben meghaladja az állampapírok teljesítményét, de találtunk példát rosszabb eredményre is.

A hozamok széles skálán szóródnak, a 10 legnagyobb befektetési alap esetében az elmúlt 5 év alapján -8 és 6,1% közötti éves hozamot érhettünk volna el. Itt különösen fontos a hosszú távú gondolkozás és az ajánlott befektetési időtáv (2-5 év) betartása.

Felfutó ingatlanalapok

A befektetési célú ingatlanvásárlás aránya számottevő mértékben megnőtt a piacon, ezt az ingatlanárak és -bérletidíjak alakulásán keresztül mindenki érezheti. De nem csak a közvetlen vételi szándék pörgött fel, az ingatlanokra fókuszáló befektetési alapok iránt is élénk érdeklődés mutatkozik.

Az ingatlanalapok 2016-ban rendkívül népszerűnek számítanak a befektetési alapok között, a származtatott alapok mellett ez volt az egyedüli csoport, amelybe végig friss pénzt raktak az emberek. A Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetségének (BAMOSZ) statisztikái alapján júniusig mintegy 83 milliárd forint értékben értékesítettek ingatlanbefektetési jegyeket.

Amire figyelni kell

Azt viszont nem árt tudni, hogy az ingatlanalapok egyáltalán nem számítanak kockázatmentes befektetésnek. Van ugyan néhány alap, amely szemrevaló hozamot tudott nyújtani az elmúlt időszakban, de nem érdemes első pillantásra szerelembe esni velük, mert ennek az ellenkezőjére is találunk példákat.