Budapestre jött, hogy a semmiből építsen fel egy új városnegyedet

Látványos építkezés kezdődött az Árpád híd metróállomás melletti területen, ahol néhány éven belül egy hatalmas irodakomplexum átadásával bővül a Váci úti irodafolyosó. A beruházó a HB Reavis, aminek ez lesz az eddigi legnagyobb magyarországi fejlesztése. A beruházással kapcsolatos tapasztalatokról és a hazai piac alakulásáról a cég nemrég kinevezett budapesti vezetőjével, Jan Hübnerrel beszélgettünk.

Még csak néhány hete van Magyarországon, hogy érzi magát?

Először két hónapja érkeztem Magyarországra, hogy néhány napot itt töltsek, ezalatt egy nyelvtanfolyamon vettem részt, aztán Varsóban töltöttem néhány napot, utána Prágában, így az időm jelentős részében valamilyen közlekedési eszközön ültem. Mostanra viszont már a családom is Budapestre költözött és szeptember óta hivatalosan is a budapesti irodában dolgozom. Korábban nagy kihívás volt a családomnak, hogy gyakran költöztünk a régió országai között, a feleségem azonban kimondottan örült annak, hogy ezúttal Budapestre fogunk költözni. Emellett a cég budapesti csapatában is remek emberek dolgoznak, ami szintén megerősített abban, hogy jó döntés volt Magyarországra jönni.

Ezt megelőzően mivel foglalkozott a HB Reavisnál?

Már évek óta a cégnél dolgozom, amennyire csak lehet közép-európai vagyok. Csehországból származom, német nevem van, egy szlovák cégnél dolgozom, aminek öt évig a lengyelországi részlegénél voltam, ahonnan most Magyarországra költözöm. Kezdetben két évig építésvezető voltam Prágában. Ezután mentem Lengyelországba, ahol 6 emberrel kezdtünk az építési részlegen, összesen pedig 15-en voltunk, de öt év alatt 170 főre bővültünk, szinte évente dupláztuk a létszámot.

Rengeteg építkezés zajlik jelenleg Budapesten, az Agora melletti parkoló helyén például hamarosan a CPI kezd egy új iroda fejlesztésébe. Nem aggódnak a túl nagy konkurencia nyomása és az üresedés emelkedése miatt?

Biztos vagyok abban, hogy a jövőben az üresedési ráta emelkedni fog és a sok fejlesztés az árakra is hatással lesz. A kérdés az, hogy mit tudunk ezzel kezdeni. A folyamatok mindenhol hasonlóak, a jó munkaerőért mindenhol egyre nagyobb a verseny, így a munkavállalóknak hosszú távon a pénzen túl más előnyöket is kínálni kell ahhoz, hogy az adott céget válasszák. Ezért figyelünk különösen a fenntarthatóságra, a kellemes környezet biztosítására és a szolgáltatások elérhetőségére. Emellett számos különböző eseményt fogunk szervezni a leendő partnereink számára, közösségi élményeket biztosítva, melyeket akár a családdal együtt élhetnek át. Ha például nyitunk egy éttermet, ott akár főzőkurzusokat is lehet tartani, ezek jelentik a hozzáadott értékeket.

Vannak erre vonatkozó visszajelzések a leendő bérlőktől? Vannak olyan bérlők, akik már most elkötelezték magukat az új irodaközpont mellett?

Számos potenciális bérlővel tárgyalunk, nagy cégekkel, akiknek ugyanazt ajánljuk, mint amit az előbb is említettem. Ők is érzik a munkaerőhiány problémáját. Úgy gondolom, pontosan azt tudjuk nyújtani nekik, amire szükségük van. Számos nagyvállalat érdeklődik Budapest iránt, így kedvező helyzetben vagyunk. Budapest mellett szerencsére más országokban is jelen vagyunk, így tesztelni tudjuk, hogy ami például Londonban, Lengyelországban vagy Szlovákiában működik, az működik-e Budapesten és fordítva.

Sokan vannak Budapesten is, akik kételkednek abban, hogy van igény az ilyen jellegű többletszolgáltatásokra, hiszen a cégek egy jelentős része SSC, akik számára a munkakörnyezet helyett inkább a hatékonyságon van a hangsúly. Ön mit gondol erről?

Természetes, hogy különböző vélemények vannak, a jövő majd választ ad erre. Van például egy bérlőnk a varsói Konstruktorska Business Centerben, aki teljesen új szereplőként érkezett a piacra. 6000 négyzetméterre volt szükségük és hangsúlyozták, hogy ők egy SSC, ahol nagy a fluktuáció, de ezt szeretnék azzal csökkenteni, hogy egy olyan irodát választanak, ahol a zöldfelületek miatt a dolgozók is jobban érzik magukat. Remélhetőleg ez a megközelítés a többi SSC körében is terjedni fog. Azok az idők elmúltak, amikor egy irodafejlesztés kizárólag az épület megépítését jelentette.

A bérlők hajlandók az említett többletszolgáltatásokért magasabb bérleti díjat fizetni?

A cégek eleinte semmiért nem szeretnek több pénzt fizetni, de aztán rájönnek, hogy ez később anyagi előnyökkel is járhat, az emberek hatékonyabban dolgoznak és a fluktuáció is alacsonyabb. Varsóban például kétszer nagyobb az üresedés, mint Budapesten, és ott van igény erre, így feltételezhető, hogy Budapesten is hajlandók lesznek a bérlők valamivel többet fizetni ezért. Az igényeket folyamatosan vizsgáljuk.

Említette, hogy a munkanélküliség alacsony és a munkaerőhiány is egyre nagyobb probléma az egész régióban. Az építőiparban ez még erősebben jelentkezik. Okoz ez bármiféle problémát az Agora Budapest fejlesztésénél?

A kivitelező cég alkalmazottaival is törődünk, így például Lengyelországban megfelelő szállást és étkezési lehetőséget biztosítunk számukra. Ezt leginkább Londonból tanultuk meg, ahol a kivitelező cégek válogatnak a megrendelések között aszerint, hogy milyen körülmények és feltételek mellett dolgozhatnak az egyes projekteken. Ugyanez igaz mostanra erre a régióra is, ahol, ha egy fejlesztő törődik a kivitelezőkkel és megfelelő munkakörülményeket teremt, akkor képes megbízható kivitelezőt találni. A közép-európai régió mostani növekedése sem fog örökké tarani, így érdemes hosszabb távon gondolkodni.

Egyetlen generálkivitelezővel dolgoznak együtt?

A kivitelezés összehangolását mi magunk végezzük, de számos céggel kapcsolatban állunk. Nagyon részletes terveink vannak mindegyik fejlesztési helyszínen és az ezek megvalósításához szükséges eszközök beszerzését európai szinten végezzük. Jelenleg 300-400 ezer négyzetméternyi fejlesztésen dolgozunk Európában, így költséghatékonyság szempontjából is megéri összehangolni a folyamatokat. Megvan az építtető cég, megvan az, aki a belső terekért felel, de a folyamat irányítását a HB Reavis végzi. Egyik legfontosabb szerepe ebben a beszerzési részlegünknek van, ahol csoportszinten több mint 20 ember dolgozik, akik a különböző eszközöket tendereztetik.

Van elég erőforrás ehhez Magyarországon, vagy munkaerőt kell hívni például Szlovákiából, Lengyelországból?

A budapesti fejlesztésünknél megpróbáljuk magyar munkaerővel megoldani a feladatokat, a külföldi munkaerő alkalmazása egyébként is költséges, de ha szükség lesz rá, természetesen ettől sem zárkózunk el. Alapvetően viszont Budapesten magyar cégekkel szeretnénk együtt dolgozni.

A 3-as metró felújítása mennyire érinti vagy befolyásolja az Agora projektet?

Folyamatosan egyeztetünk a hatóságokkal, ismerik a projektünket, illetve folyamatos kapcsolatban állunk a környéken lakókkal is. A mostani fejlesztésünk során például odafigyelünk arra, hogy a nagy zajjal járó munkálatokat ne éjszaka vagy hétvégén végezzük, hanem rendes munkaidőben. Az építkezés persze ennek ellenére is okozhat kellemetlenségeket az itt lakók számára, de hosszú távon a földszinten megnyíló - hétvégén is nyitva lévő - új üzlethelyiségek, a rendezettebb környezet és az új szolgáltatások számukra is elérhetők lesznek.

A HB Reavis első budapesti beruházása a Váci Corner Offices volt, ahol a finanszírozási modell úgy nézett ki, hogy a beruházás saját tőkével elindult, majd egy bizonyos szakaszban az előszerződések megkötése után külső banki finanszírozással haladt tovább. Most is ezt a modellt alkalmazza a cég?

Pontosan, jelenleg is több bankkal tárgyalunk. Egy bizonyos szintig magántőkét használunk, majd banki finanszírozást veszünk igénybe. Ez az általánosan elfogadott fejlesztési folyamat, amit egész Európában alkalmazunk.

Magyarországon csak irodafejlesztésben gondolkodnak?

A cégünk irodát és bevásárlóközpontokat fejleszt, így a jövőben ez utóbbi is szóba jöhet Magyarországon.

Mi a helyzet a Bem téri projekttel?

Ott egyelőre nincs változás, tárgyalásokat folytatunk a lehetőségekről, a szükséges változtatásokról, de még nincs meg a végleges irány.

forrás:portfolio.hu