Az ingatlanpiac jóval több, mint a lakáspiac

A hazai ingatlanbefektetési piacon a lakóingatlan hagyományosan a legnépszerűbb választás a magánbefektetők számára. Nem meglepő, hiszen elsőre könnyen érthető, egyszerű(nek tűnik) kezelni és mindenkinek vannak személyes tapasztalatai. Azonban az ingatlanpiac világa messze több lehetőséget kínál, mint pusztán lakások vásárlása és kiadása. Az üzlethelyiségek, ipari és logisztikai ingatlanok, bérbeadott irodaházak, valamint az ezeket birtokló befektetési alapok komoly diverzifikációs és hozamlehetőségeket hordoznak.

Diverzifikáció: a több lábon állás aranyszabálya

A sikeres befektetők egyik legfontosabb stratégiája a diverzifikáció, amely az ingatlanpiac esetében is kulcsszerepet játszik.

Míg a lakóingatlan-piac nagyban függ az adott ország gazdasági és demográfiai trendjeitől, az elérhető jelzáloghitelektől, addig az üzlethelyiségek, ipari és logisztikai ingatlanok eltérő makrogazdasági mozgatórugókra érzékenyek.

A kereskedelmi ingatlanok bérbeadási piaca jelentősen különbözhet a lakóingatlanétól, így a kettő együttes birtoklása mérsékli a megtakarítók befektetésiingatlan-portfóliójának kockázatait. A legtöbb befektetési célú lakásvásárló ráadásul már amúgy is rendelkezik legalább egy saját tulajdonú lakóingatlannal, így egy újabb megvétele csak tovább növelné az azonos kockázatú kitettséget.

Az ipari és logisztikai ingatlanok különösen érdekesek lehetnek alternatívaként, hiszen a globális ellátási láncolatok átrendeződése, valamint az e-kereskedelem robbanásszerű fejlődése állandó, monoton növekvő keresletet biztosít az ilyen típusú ingatlanok iránt. Egy modern logisztikai központ hosszú távú, stabil bérleti szerződésekkel és magas bérbeadottsági rátával vonzó befektetési lehetőség a legtöbb esetben. Arról nem beszélve, hogy az intézményi ingatlanbefektetések hozama sokszor úgynevezett triple-net alapú, magyarul a bérlő fizeti az összes járulékos költséget, például az ingatlanadót, a biztosítási díjakat, és a karbantartások, állagmegóvás folyamatosan jelentkező költségeit. Ezek teljes áthárítása önmagában 1-2 százalékkal tudja növelni a realizált éves hozamot.

További diverzifikációs érv a nem lakáscélú ingatlanok mellett, hogy a bérleti díjak és ezáltal az adásvételek túlnyomó többsége euróalapú, ami ezáltal automatikus védelem a trendszerűen gyengülő forint ellen.

Hozamlehetőségek: ami tényleg a zsebünkben marad

A magánbefektetők sokszor az önbecsapás áldozatává válnak, mert maguknak sem vallják be a befektetésként vásárolt lakásukra háruló tényleges költségeket és ráfordításokat (ideértve a saját idejüket is).

A legnagyobb piac, a budapesti lakóingatlanok bérleti hozama az utóbbi évtizedben érdemben csökkent az emelkedő ingatlanárak és az ezzel lépést tartani nem tudó bérleti díjak alacsonyabb hányadosa miatt. Ezzel szemben a kereskedelmi ingatlanok, mint üzlethelyiségek, irodaházak vagy ipari csarnokok, gyakran érezhetően magasabb éves hozammal (bérbeadottan 6-8 százalék, fejlesztésbe beszállva 9-12 százalék) kecsegtetnek, ráadásul euróban. Emellett az üzlet-, és raktárhelyiségeknél a bérleti díjak kiszámíthatóbbak, különösen, ha prémium lokációban helyezkednek el. Emiatt egy belvárosi bolt vagy egy bevásárlóközpontban lévő üzlethelyiség sokszor komoly értéknövekedési potenciált rejt magában.

A Magyar Nemzeti Bank, a KSH, valamint a legnagyobb ingatlanközvetítők, online hirdetési platformok adatbázisai alapján az elmúlt 20 évben egy bútorozatlan budapesti lakás áfamentes bérbeadásával átlagosan évente 5,15 százalékos forintos hozamot lehetett elérni adózás előtt. Ha ebből levonjuk a fenntartási, üzemeltetési költségeket, a bérbeadáshoz és az adásvételhez kapcsolódó ügynöki és ügyvédi díjakat, az időszakos üresedést, az ingatlanadót, a szerzési illetéket, valamint az amortizációt megelőzendő felújítási költségeket, akkor bizony a tényleges bérbeadási hozam könnyen átfordulhat negatívba. Természetesen ezzel szemben áll az értéknövekedés, ami az utóbbi két évtizedben átlagosan 6,89 százalék volt évente. Nem rossz, de figyelembe véve ugyanezen időszak átlagos éves inflációját, ami 4,8 százalék volt, nem kiemelkedő reálhozam, különös tekintettel az adófizetési kötelezettségre és a folyamatos tulajdonosi feladatokra (lásd: „Elromlott a kazán, azonnal hívjon szerelőt! vagy „Szóljon a felső szomszédnak, hogy ne topogjon klumpában hajnalban!”).

Sokan azzal érvelnek a lakások mellett, hogy csak ezt tudják megfizetni, a kereskedelmi ingatlan kizárólag az intézményi, vagy az ultragazdag szereplők terepe. Tényszerű, hogy az átlagos tranzakciós méretek jelentősen nagyobbak ebben a szegmensben, de több száz üzlethelyiség cserél gazdát Budapesten és a megyeszékhelyeken évente, amelyek értéke teljesen megegyezik a lakásokéval, miközben ezek inflációt meghaladó eurós reálhozama 4-6 százalék évente. Arról nem beszélve, hogy lényegesen hosszabb futamidőre köttetnek a bérleti szerződések és a triple-net miatt az üzemeltetés kínjai sem nyomják a tulajdonos vállait.

Az ipari ingatlanoknál a hozamokat növeli az évről évre növekvő logisztikai igény. A jellemzően nemzetközi intézményi bérlők, mint a hagyományos és online áruházláncok, vagy más technológiai cégek, illetve globális beszállítók, gyártók gyakran hosszú távra (10-15 évre) kötnek szerződéseket, ami kiszámítható és stabil jövedelmet biztosít a fejlesztést követően a tulajdonosnak. Ezek ráadásul mindig infláció indexáltak és triple-net alapúak, így a bérleti díj 99 százaléka ténylegesen az ingatlan tulajdonosánál marad.