Hónapokra bezárnak egy pesti plázát - Itt van az első látványterv!

Az egyik jelentősebb hazai ingatlanalap-kezelő a tavalyi év végén két tranzakciót is lezárt, 2018-ban pedig további jelentős vásárlásokat tervez, emellett tovább folytatja eszközei fejlesztését és felújítását. Czifra Balázs, a Diófa Alapkezelő Zrt. ingatlanbefektetési üzletágának vezetője beszélt a Portfolio Ingatlannak a cég terveiről és várakozásairól.

A 2017-es évben a Diófa kevésbé volt aktív a tranzakciós piacon, mint a többi magyar ingatlanalap-kezelő. Mi volt az oka annak, hogy kevesebb akvizícióról hallottunk?

Cégünk életében volt egy rövid időszak, amikor ez a terület kissé háttérbe szorult és a meglévő ingatlanportfolió-struktúrára helyeződött nagyobb hangsúly. Ennek azonban vége, begyújtottuk a rakétát és az év végén lezártunk két akvizíciót. Bővült az iroda állományunk egy klasszikus irodaházzal, az Infopark A épülettel, valamint tulajdonjogot szereztünk egy soproni logisztikai parkra. 2018-ban is biztosan lesz több vásárlásunk, amelyek között lesz olyan, ami például volumenéből fakadóan is jól érzékelhető lesz a piacon. Ez alatt azt értem, hogy egyedileg 50 millió euró feletti presztízs ingatlan.

Véleményed szerint meddig csökkenhetnek a hozamok? Milyen szint alatt nem érdemes vásárolni?

Mi a termékeket egyedileg mérlegeljük, mert lehet olyan sajátos adottságuk, amire azt mondjuk, hogy megéri azt a plusz ártöbbletet. Szerintem a piacnak van egy küszöbe, amin nem fogunk átesni. Befektetőként mi nem szeretnénk abszolút mértékben közel lenni az előbb említett határhoz, megtartanánk egy kis prémiumot és magasabb hozamszinteken működnénk. De nehéz azt mondani, hogy irodánál 6,5 százalék alá nem megyünk, mivel vásárlói nyomás rajtunk is van.

Ez a helyzet nyilván addig áll fenn, amíg a kamatok ilyen alacsonyan vannak. Mi a várakozásotok, mikor indulhatnak el felfelé?

Arra számítunk, hogy rövid távon hasonló kamatkörnyezetben fogunk élni. Nem felejtjük el, hogy az ingatlanpiac is ciklikusan változik, nemzetközi hatások hazánkat is villámgyorsan el tudják érni, hiszen az itteni szereplők nagy része kötődik azokhoz a piacokhoz is. Kissé túlzottnak ítélem meg az optimizmust, ahogy a pénzpiacokon változás áll be, az hatással lesz az ingatlanpiacra is. Ehhez próbálunk úgy igazodni, hogy racionális legyen a befektetési kép, legyen szétterítve az az ingatlanállomány minden értelemben, nemcsak lokációban és szektoronként, hanem vegyítve a jellegeket és hozamtermelő, további értéknövelő képességeket. A mi portfolióinkban is vannak olyan elemek, amik talán klasszikus értelemben nem tökéletes termékek, de látva azok teljesítményét, senki nem tudja azt mondani, hogy rossz vétel volt vagy nem lenne jó helye a csomagban.

Többen talán ebbe a kategóriába sorolnák a Shopmark bevásárlóközpontot, aminél ha jól tudom, egy nagy felújítást készítetek elő.

A Shopmark esetében már a vétel időpontjában ismert volt egy felújítási kötelezettség, amit átforgattunk úgy, hogy a renoválás az ingatlan szempontjából is egy valós értéket teremtsen, és ne csak egy-egy bérlőnek legyen belőle előnye. A bevásárlóközpont teljes felújításon esik át, új termékként kell majd ránézni. Fizikailag az épület mindenben változik - a belső kialakítás, a homlokzat, a gépészet, stb. - és persze a bérlői összetétel is átalakul. Ez egy igazi újrapozícionálás, a magyar piacon nem láthattunk még példát arra, hogy egy 26 ezer négyzetméteres bevásárlóközpontot bezárjanak és A-tól Z-ig felújítsanak. Egy olyan piacon, amely több évtizedes múltra tekint vissza, ebben semmi újdonság nincs, nálunk azonban még egy kicsit meglepő. Minden ingatlan eléri azt a kort, amikor egy jelentősebb beruházásra lesz szükség. Egy piaci válság ideje alatt ilyenbe belekezdeni valószínűleg öngyilkosság lenne, de most ebben a szegmensben is van erő, lehet kezelni egy ezzel járó forgalomkiesést. Hozzáteszem, hogy az építkezés alatt felállítunk egy ideiglenes üzletsort a helyszínen, mert van egy jól definiált bérlői kör, amelynek fontos a folyamatos üzletmenet. Erre is számos nemzetközi példát láthatunk.

Mennyi időre zár be a bevásárlóközpont?

Április végén zárjuk be, a nyári, kereskedelmi szempontból lanyhább szezonban elvégezzük a felújítást és nyár végén nyitjuk ki újból.

Miért hisztek annyira ebben a projektben?

Amellett, hogy hogy a kiskereskedelemben van erő, egyszerű a válasz: a bérlőink hisznek benne. A több mint 65 bérlőnkből gyakorlatilag nem veszítünk az időszakos bezárás ellenére sem, és új bérlők részéről is van érdeklődés. Korábban például nem voltak jelen nagy divatmárkák a Shopmarkban, de most ilyen jellegű megkereséseket is kapunk. Ez mutatja, hogy kisebb, lokális, "másodvonalas" bevásárlóközpontokban is lehet minőség- és nívóemelkedést elérni. Természetesen a háttérszámítások is kiadnak egy olyan valódi értéknövekedést, ami miatt az alap szempontjából is indokolt a felújítás.

Ezek szerint fejlesztésben is gondolkodtok?

Klasszikus spekulatív fejlesztésben továbbra sem, de vizsgáljuk a meglevő ingatlanok fejlesztési lehetőségeit. Még egy konkrét projektet biztosan el fogunk indítani, ez egy városi logisztikai csarnok építése. Próbálunk az okosabb projektekre is koncentrálni, ahol beruházással lehet egy kicsit hatékonyabb újraszervezésen keresztül értéknövekedést teremteni. Annak nem látom sok esélyét, hogy beszállunk a fejlesztői piacba, mert túlzottan nagy a kockázat a kivitelezői oldalon, de olyan jól definiált projektek, ahol a bérlő keresi magának azt a partnert, akivel hosszú távon tud számolni, és kvázi finanszírozóként is szerepel, illetve átvállalja a kivitelezési és fejlesztési kockázatot, az nincs kizárva.

Elképzelhetőnek tartod, hogy Magyarországon kívül vásároljatok?

Nincs kizárva. A környező országokban, ahol stabilan működik és érettebb a piac, meg lehet találni azokat a partnereket, akik mellett érdemes elgondolkodni a belépésen, és vannak olyan egyedi lehetőségek is, amelyek lehet, hogy leesnek a nagy nemzetközi befektetők radarképéről, de magyar viszonyok között megüthetik a mércét egy privátbefektetőnél vagy egy alapnál. Hogy egy példát említsek, a német ajkú piacokon a középvállalatoknak egész nagy ingatlanállományuk van, és ezek sokszor nem találják meg a vevőiket az országon belül, jellemzően azért, mert ottani viszonylatban túl kis méretűek. Ezek inkább csak lehetőségek, nem ez a fő fókusz.

Mennyire számítasz arra, hogy általánossá válik, hogy a magyar tőke külföldön keresi az eszközöket?

Nem gondolom, hogy ez ma Magyarországon egy trend lenne. Látunk egyedi eseteket magyar tőke határon túli áramlására az ingatlanpiac több szegmensében, főként ott, ahol a határok lazábban kezeltek. Kisebb piacokat, mint a magyar azért ki lehet nőni.

Arra is számítasz, hogy a hozzátok hasonló befektetők a környező országokból aktívabban megjelennek Magyarországon?

Magyarország egy relatíve jó terep, mert még mindig magasabb hozamokat kínálunk több régiós versenytársunknál. Részben egy kényszer, hogy kifelé is kacsintgatnak az alapok, a cseh piac szerintem például túlértékelt, a prémium kiskereskedelmi piacon 3,5 százalékos hozamokról is hallani. Felmerül a kérdés, hogy hol van abban az érdemi haszna bármelyik szereplőnek?

Címlapkép: MTI / H. Szabó Sándor