Komplett csapatok küzdenek azért, hogy a lehető legjobb környezetben dolgozhassunk

Az irodaházak fejlesztése mostanra sokkal több annál, mint az épületek felhúzása, majd bérbe adása. Teljes csapatok vannak, akik azon dolgoznak, hogy a munkavállalók és a bérlők igényei szerint készülhessen el az adott ingatlan. Ezen túl a minősítő rendszerek terjedése és a környezettudatos megoldások is egyre meghatározóbbá válnak. Hogy mik a legújabb trendek, arról Csuhay Borbálát, a Property Market Ingatlanfejlesztő Kft. értékesítési és vagyonkezelési igazgatóját kérdeztük.

Egyre többször kerül szóba, hogy megváltoztak a munkavállalói igények. Valóban ekkora a különbség a néhány évvel-évtizeddel ezelőtti elvárásokhoz képest? Ha igen, miben látszik ez leginkább?

Manapság jelentős a hiány fiatal, jól képzett munkaerőből. A munkáltatók kiélezett versenyt folytatnak azért, hogy a tehetséges Y-generációs munkavállalókat magukhoz csábítsák és meg is tartsák. A fiatalabb munkaerő lojalitását pedig ma már nem csak versenyképes fizetéssel és anyagi juttatásokkal lehet erősíteni, hiszen náluk a munkakörülmények, a munkavégzés helyszíne, a munkahely rugalmassága és atmoszférája az egyik legjelentősebb döntési szempont, sőt, az ő szubjektív szempontjaik kielégítése, jó közérzetük megteremtése már alapkövetelmény.

Mik a legfontosabb elvárások a bérlők és mik a munkavállalók részéről?

Hazánkban is évek óta egyre nagyobb az igény az olyan irodaház-típusokra, amelyek már nem csak műszaki paramétereikkel tudnak kitűnni, hanem olyan plusz kiegészítésekkel is, mint például a dolgozók életét megkönnyítő szolgáltatások és a közeli rekreációs lehetőségek, melyek hozzájárulnak a munkahelyi jól-léthez.

Tapasztalataink szerint a jó megközelíthetőség, a lokáció, a környezettudatos és minőségi épület, a praktikus és rugalmasan alakítható terek, a megbízható és gazdaságos üzemeltetés a legfontosabb alapelvárásai az irodapiaci bérlőknek. Manapság a munkaerő megfizetése, valamint a fluktuációval járó pluszköltségek jelentős teherrel sújtják a cégeket - melyek mellett az irodabérleti díj elenyésző költség -, ezért a dolgozói igények elébe mennek.

A munkavállalók részéről pedig kiemelt szempont, hogy a helyszín a napi igényekhez igazodó szolgáltatáspalettát - például kávézó, étterem, közeli bolt, posta stb. - sorakoztasson fel. Emellett rövidebb-hosszabb pihenésre kialakított helyiségeket, de akár találkozókra, üzleti ebédekre, kötetlenebb megbeszélésekre közösségi tereket is nyújtson. Nagyon hangsúlyos további elvárás az inspiratív környezet, a természet közelsége.

Mennyiben hat ez a fejlesztési folyamatra? Elég a belsőépítészeti megoldásoknál figyelni az új igényeket vagy már a fejlesztés korábbi szakaszában is szükséges?

A BudaPart beruházás például azzal a céllal jön létre, hogy egyszerre biztosítsa a minőségi munkához szükséges urbánus infrastruktúrát, valamint a Duna-part és a környező zöldfelületek segítségével a természetközeliséget. Az 54 hektáros területen 23 hektárnyi fejlesztés valósul meg. Az úgynevezett built-to-suit konstrukcióban megvalósuló fejlesztések során a jövőbeli bérlők igényeire szabva alakítja ki és építi meg az ingatlanfejlesztő az új irodaházat. Itt, miután a bérlő letette a voksát egy helyszín és/vagy egy projekt mellett, az épület tervezése során maximálisan figyelembe lehet venni az ő elképzeléseit. Spekulatív fejlesztésnél, mint amilyen a BudaPart GATE épülete is, a területek bérlők igényeinek meghatározása és azok szerinti kialakíthatóságának biztosítása a fejlesztő általi megoldandó feladat.

Mennyire van kapcsolat és együttműködés az épületek fejlesztői és a leendő üzemeltetői között?

Az épületek első üzemeltetőjének kiválasztását illetően általában kétféle mód jellemző: az egyik, ha már van egy kialakult, korábbi tapasztalatokon alapuló kapcsolat a fejlesztő és az üzemeltető között; a másik, amikor még az átadás előtt, a fejlesztés időszakában meghirdetett tender segítségével választják ki az üzemeltetőt. Korábban sok vállalat költségmegtakarítási szempontok miatt vállalta el a PM mellett az FM-feladatokat is, de úgy gondolom hosszú távon sokkal előnyösebb az üzemeltetési tevékenységet kiszervezni kifejezetten erre szakosodott cégekhez.

Mennyire fontos a bérlők számára Magyarországon az irodaházak minősítése? Mi a LEED Gold és Silver közötti különbség?

Manapság a legtöbb fejlesztésnél alapvető, hogy környezetvédelmi tanúsítványt szerezzenek az épületre. Mivel a fejlesztők igyekeznek eleget tenni az új trendeknek, egyre jobban fókuszálnak a minél magasabb minősítések elérésére. A bérlőknél is érezhető már tudatosság e téren, így a LEED, BREEAM, DGNB és a WELL minősítéssel rendelkező épületek előnyt élveznek a kiválasztás során. Ezen tanúsítványok az adott épület energiatakarékosságáról, környezettudatosságáról és fenntarthatóságról adnak összehasonlítható visszajelzést.

A tanúsítás szempontjai között nagyon fontos helyen szerepel a lokáció. Előfordulhat, hogy a tömegközlekedést és egyéb elérhető szolgáltatásokat figyelembe véve kitűnő elhelyezkedésű épület magasabb fokozatot ér el, mint egy akár magasabb műszaki tartalmú, de kedvezőtlenebb elhelyezkedésű társa.

A Gold fokozat több helyben előállított, valamint újrahasznosított összetevőt tartalmazó anyag felhasználását, még inkább energiahatékony berendezések beszerelését, sőt akár megújuló energiaforrás használatát jelenti a Silver minősítéshez képest. A BudaParton a dolgozókat olyan irodaépületek várják majd, mint a LEED GOLD minősítésű, A+ besorolású, 20 ezer négyzetméteres BudaPart Gate.

A budapesti irodapiacon várhatók-e átrendeződések az egyes alpiacok között akár a bérleti díjak, akár a rendelkezésre álló irodaterületek tekintetében? Kialakulhat egy új "Váci út" a következő években?

Habár továbbra is a legtöbb futó projekt a Váci úti irodafolyosón található, a statisztikák azt mutatják, hogy a dél-budai alpiac is legalább ennyire népszerű lokációvá válhat a jövőben. A Váci úthoz képest sokkal emberközelibb, rekreációs és kikapcsolódási lehetőségeket is nyújt sok zöldfelülettel, ez pedig a 21. századi iroda- és munkáltatói trendek egyik legfőbb kritériuma.

A budapesti irodaállomány egyre növekszik, melyet egyelőre támogat az erős keresleti aktivitás is. Az üresedési ráták az egész budapesti irodapiacon rekordalacsony szintekre csökkentek, a fővárosban mindenhol 10 százalék alatti a kihasználatlanság, de most még ennél is alacsonyabb, csupán 7,6 százalékos a teljes piaci üresedési ráta. A fővárosi alpiacokból is kiemelkedő Dél-Buda, ahol csak 3,3 százalékos ez a mutató.

forrás: portfolio.hu