Fellendülés vagy kivárás? - Merre tart az ingatlanpiac?

Az infláció csökkenésével párhuzamosan a finanszírozási költségek is kedvezőbb irányba mozdulhatnak el a közeljövőben, a valódi fordulathoz azonban további kamatcsökkentésre lenne szükség az Európai Központi Bank (ECB) részéről - hangzott el a Colliers első 2025-ös sajtókonferenciáján. A cég szakértői részletesen beszéltek az ingatlanbefektetési piac, az iroda-, a logisztikai és a kiskereskedelmi piac alakulásáról.

Az utóbbi időben az energiaárak ismét nagyobb figyelmet kaptak, miután a földgáz ára emelkedett, ami közvetlen hatással van az elektromos energia árára is. Ez a tendencia rávilágít az ingatlanállomány energiahatékonyságának növekvő fontosságára, hiszen a hatékonyabb épületek üzemeltetési költségei alacsonyabbak - mondta el Tóth Kristóf, a Colliers piackutatási részlegének vezető elemzője.

Az építőiparban most érdemes fejlesztésekbe kezdeni, mivel jelentős árkorrekción vagyunk túl. Ez a korrekció azonban inkább csak a növekedés lassulását jelentette, nem pedig tényleges árcsökkenést. Jelenleg az árakat főként a bérköltségek emelkedése hajtja, de az importált termékek esetében az árfolyamkockázat továbbra is jelen van. A munkaerőpiac változatlanul feszes. 

A kihívások ellenére az ingatlanpiac egyes szegmensei továbbra is vonzók maradhatnak. A jó minőségű irodák üresedési rátája például még mindig alacsony szinten van, ami stabil cash flow-t biztosíthat a befektetőknek. Jelenleg a magyar befektetők dominálják a piacot, 78 százalékos részesedéssel, bár ez az arány a jövőben kismértékben csökkenhet - hangsúlyozta a szakember, hozzátéve, hogy a tranzakciók bővülésével transzparensebbé válhat az ingatlanok árazása és a likviditás bővülése együttesen vonzóbbá teheti a nemzetközi befektetők számára a magyar piacot.

A hozamok tekintetében 2024-ben az irodapiacot 6,50%, a logisztikai szektort 6,75%, míg a kiskereskedelmi ingatlanokat 7,00% körüli értékek jellemezték.

A fenti hozamszintekben 2026-tól enyhe csökkenés következhet be, a Nyugat-Európai és hazai gazdaság fellendülésével, valamint az EKB alapkamat csökkentéseit követően.

Irodapiaci kilátások

Bár az üresedés növekedése továbbra is folytatódik, ennek üteme számottevően lassult, noha az állami cégek költözései miatt (Zugló városközpont, Dürer Park) idén még folytatódhat a növekedés. A teljes kereslet 8%-kal nőtt tavaly, de az új kereslet 20%-kal csökkent, a piacot a megújítások dominálták - hívta fel a figyelmet Ecsődi Miklós, a Colliers iroda üzletágának vezetője.

Az árak tekintetében differenciálódás figyelhető meg:

• a prémium kategóriájú irodák bérleti díja 25,5 euró/m2/hó körül alakul,
• míg az A kategóriás ingatlanok esetében ez 17 euró,
• a B kategóriásoknál pedig 12,8 euró.
• Az új építésű irodaházaknál 19-21 euró közötti négyzetméterenkénti havi bérleti díjjal lehet számolni.

Pozitív fejlemény, hogy az elfoglalt területállomány, azaz a nettó abszorpció 47 ezer négyzetmétert ért el. Ez azt jelzi, hogy a piac lassan, de biztosan kezd magához térni. A szakértő szerint

2025 után várható az üresedési ráta csökkenésének megindulása, amit mind kínálati, mind keresleti tényezők támogatnak.

Bár az állami bérlők költözése átmenetileg növelheti az üresedést, a spekulatív fejlesztések hiánya miatt a kínálati oldal nyomása enyhülni fog. A területvisszaadási trend is megfordulni látszik, sőt, számos cég akik az elmúlt időszakban visszaadást terveztek már újra bővülésben gondolkodnak. 2026-ra már azon szerződések többsége megújításra kerül, amelyek lejárta miatt további területvisszaadások lennének várhatók.

Tovább a Portfolio.hu oldalra