Jöhet a szellemirodák korszaka?

A jövőben több mint 700 ezer négyzetméternyi iroda kerülhet átadásra Budapesten, ami azt is jelenti, hogy a meglévő állomány szinte negyedével bővülhet. Ezért nagy kérdés, hogy a már korábban felhúzott, 5-10 éves épületek mennyire tudják majd felvenni a versenyt a jelentős tömegben piacra kerülő újakkal. Mint a Portfolio FM Office 2017 konferenciáján elhangzott, erre nincs is feltétlenül szükség. Minden háznak egyéni stratégiát kell követnie, választhatja a teljes megújulást a versenyhátrány csökkentésére, de azt is, hogy inkább egy alacsonyabb kategóriaosztályban folytatja.

A szakemberek a konferencia harmadik panelbeszélgetésén arról beszélgettek, hogy a meglévő irodaházaknak milyen esélyei vannak az újakkal szemben a bérlőkért folytatott küzdelemben. A beszélgetés résztvevői megállapították, hogy jelenleg az irodapiacon szinte alig lehet üres helyet találni, különösen a nagyobb területet keresők lehetnek bajban, a piac lényegében elérte a technikai telítettség szintjét. 2017-2018 év eleji költözéssel alig tudnának nagyobb, például 5000 négyzetméteres helyet találni a bérlők Budapesten A jövőben azonban jelentős mennyiségű fejlesztés kerülhet a piacra, ami felveti a kérdés, hogy a már meglévő irodák felvehetik-e velük a versenyt.

Az előzőekhez kapcsolódóan Fábián Zoltán, a S IMMO APM Hungary Kft. bérbeadási részlegének vezetője elmondta, hogy bár az üresedés valóban kicsi, területileg nagyon jelentős különbségekkel lehet találkozni a Budapesti irodapiacon. Bizonyos alpiacokon a kihasználatlanság 20-30 százalékos. Illetve a bérleti díjakban is megfigyelhető ez a kettősség, egyes területeken már bőven 10 százalék felett van a bérleti díj emelkedése.

Koó Gergely, az, Immofinanz Hungary iroda bérbeadási vezetője arról beszélt, hogy tulajdonosi szempontból a jelenlegi kihasználatlansági ráta már több mint kedvezőnek mondható. Akár pár százalékkal magasabb üresedési szint is elfogadható lenne. A mostani üres területek közül nagyobb terület csak egy két elavultabb házban található, a többi nagyon elaprózott. A szakember véleménye szerint az 5-10 éves épületeknek nem az új fejlesztésekkel kell versenyezniük szoros értelemben véve. Alapvetően a tulajdonosoknak kell eldönteniük, hogy milyen stratégiát követnek, szeretnék megtartani a bérlőiket, és áldoznak a felújításra, vagy inkább alacsonyabb kategóriában folytatja a ház. Majd hozzátette, hogy ők a felújításra és modernizáció irányára szavaztak.

Szalma Péter, a CA Immo bérbeadási vezetője beszámolt arról, hogy egy tanulmány készítettek annak eldöntésére milyen stratégiát kövessenek. Inkább rosszabb minőségben adják ki az épületüket, magasabb üzemeltetési költség és alacsonyabb bérleti díj mellett vagy felújítsák a házat, mely után alacsonyabb üzemeltetési és magasabb bérleti díjjal számolhatnak. Majd hozzátette, hogy a bérlőik listájára csak azért kerültek fel, mivel megvalósították a felújításokat.

Simonyi Balázs MRICS, a CPI Hungary bérbeadási igazgatója azt mondta, hogy a különböző épületeik esetében eltérő stratégiát követnek majd, van olyan épületük, ahol csak a szerkezet marad majd meg és minden mást kicserélnek, míg máshol csak ráncfelvarrást végeznek.

A szakemberek ezután arról beszélgettek, hogy a jövőben milyen követelményeknek kell megfelelniük az épületeknek, mennyire kerülnek előtérbe még jobban a zöld minősítések. Barta Zsombor, a HuGBC (Magyar Környezettudatos Építés Egyesülete) elnöke elmondta, hogy a minősítések jellemzően egy keretrendszert jelentenek, ezek egyelőre azonban főként marketing szempontból használják. Szinten minden épület végig megy valamilyen minősítésen az újak közül, de ugyanez igaz a felújítottakra is. Ennek oka, hogy már nem csak a befektetők keresik, hanem a nagyobb vállalati ügyfelek is igénylik a meglétét. Hozzá tette azonban, hogy vannak azért olyan bérlői csoportok, akiknek továbbra sem ez az elsődleges szempontja az irodaválasztásnál.

Mózes József, a Colliers International Magyarország, Real Estate Management Services ügyvezető igazgatója szerint a minősítés ma már alapkövetelménynek számít az irodaházak esetében, még akkor is, ha ezt egyes bérlők számára nem olyan fontos még. A felújítások és új építések esetében mindenképpen ebbe az irányba kell menni. Ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy nem elég csak megszerezni ezeket a minősítéseket, fenn is kell tudni tartani őket.

A beszélgetés során szintén szóba került a bérleti díjak alakulásának kérdése, a jelenlévő szakemberek szerint a díjak emelkedhetnek a következő egy évben. Az áremelkedés nem csak a bérleti díjakat érintheti, hanem az üzemeltetési költségek is magasabbak lehetnek.
 

Mit tehetnek a régi épületek tulajdonosai?

A régebbi épületek megújulásának egy konkrét példáját ismertette a konferencián az Immofinanz vagyonkezelésért felelős vezetője, Christian Traunfellner. "A márkát első lépésben hat ország 20 Immofinanz irodaházában vezetjük be: Ausztriában, Németországban, Csehországban, Lengyelországban, Romániában és Magyarországon. Az átalakulás nagyrészt már lezajlott" - mondta el a szakember. A beruházás során az infrastruktúrát továbbfejlesztve a kapcsolatépítés ösztönzésére törekedve bővítették ki az ingatlanok közös tereiben elérhető szolgáltatások körét.

Az osztrák cég nemrég vezette be hazai piacon a myhive nemzetközi irodamárkáját. Az átalakítás a budapesti Greenpoint 7 és a Haller Gardens esetében már megtörtént, de a koncepciót az Átrium Parkra is kiterjesztik. A szintén sorra kerülő Globe 13 és az Xenter 13 épületek az átalakítás után myhive Thirteen néven működnek majd tovább.

A myhive Greenpoint 7 mintaprojekt keretében teljesen átalakították a közös használatú belső irodatereket, ülőalkalmatosságokkal ellátott közösségi tereket hoztak létre, valamint új szolgáltatásokat és kényelmi funkciókat vezettek be. A bejárat szintjén található éttermet is áttervezték és felújították. Az ingatlan kívülről is megújult, nőtt a zöld területek aránya és további közösségi tereket alakítottak ki.

Az Immofinanz az új koncepció bevezetésétől nem vár közvetlen bérletidíj-növekedést, inkább abban bízik, hogy a fejlesztés növeli az érintett irodaházak bérlőmegtartó erejét.

Forrás: Portfolio.hu