Sorra dőlnek a rekordok: nem csak a lakáspiac szárnyal

Töretlenül folytatódott az irodapiaci mutatók javulása az idei év második negyedévében. Tovább csökkent Budapesten az irodapiaci üresedés, jelenleg 10,3 százalékon áll, ami 3,9 százalékponttal alacsonyabb a 2015 azonos időszakában regisztráltnál. Ilyen alacsony értéket utoljára 2007-ben láttunk. A kereslet nem csak az első negyedéves érték 5 éves átlagánálmagasabb, hanem az előző negyedéves értéket is több mint másfélszeresen haladta meg, elérve összesen a 129 172 négyzetmétert.

Töretlenül folytatódott az irodapiaci mutatók javulása az idei év második negyedévében. Tovább csökkent Budapesten az irodapiaci üresedés, jelenleg 10,3 százalékon áll, ami 3,9 százalékponttal alacsonyabb a 2015 azonos időszakában regisztráltnál. Ilyen alacsony értéket utoljára 2007-ben láttunk. A kereslet nem csak az első negyedéves érték 5 éves átlagánálmagasabb, hanem az előző negyedéves értéket is több mint másfélszeresen haladta meg, elérve összesen a 129 172 négyzetmétert.

2016 második negyedéve során egy irodaépület került átadásra 5700 négyzetméterrel növelve a belvárosban elérhető területeket. Mindeközben egy 3490 négyzetméteres épület kikerült a vizsgált állományból, mivel eladását követően funkcióváltás várható a közeljövőben. A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 3 297 360 négyzetmétert tesz ki. Ebbe beletartozik 2 632 780 négyzetméter "A" és "B" besorolású modern spekulatív irodaterület és 664 580 négyzetméter saját tulajdonú iroda.

Az üresedési ráta 2015 azonos időszakához viszonyítva 3,9 százalékponttal csökkent, míg az előző negyedévhez képest 1,0 százalékponttal lett kevesebb. Ezzel jelenleg 10,3 százalékon áll, mely a legalacsonyabb érték a gazdasági válság óta. A legalacsonyabb szint továbbra is Dél-Budán mérhető, ott az összes irodaterület mindössze 5,8 százaléka áll üresen. Ezzel szemben a legmagasabb üresedési ráta 31,2 százalékkal továbbra is az agglomerációban mérhető.

A kereslet 2016 második negyedévében 129 170 négyzetmétert tett ki, a megelőző negyedévben regisztrált értéknél 53 százalékkal magasabbat. A Budapest Research Forum 202 szerződést regisztrált 2016 második negyedévében, az átlagos tranzakcióméret 639 négyzetméter volt. A szerződéshosszabbítások voltak a piac fő mozgatói a maguk 51 százalékos részesedésével. A bérlői kereslet 37 százalékát az új bérlőkkel kötött szerződések adták. A bővülések részesedése 8, míg az előbérleti szerződéseké 4 százalék volt. Saját tulajdonba vétel nem történt a negyedév során.

Az alpiacok közül a Váci úti folyosó aktivitása volt legmagasabb, itt köttetett a szerződések 30,1 százaléka. Ezt a Pest Központ és a Buda Központ alpiacok követték 25,2 illetve 13,2 százalékos részesedéssel.

A BRF ebben a negyedévben összesen 26 darab 1000 négyzetméternél nagyobb területre vonatkozó szerződést regisztrált: 13 szerződéshosszabbítást, 11 új bérlővel kötött megállapodást és 2 előbérleti szerződést. Ezek közül 9 a Váci úti irodafolyosón lévő irodaterületre vonatkozott, melyet a Pest Központ és a Buda Központ alpiacok követtek.

A legnagyobb előbérleti szerződést a Nordic Light irodaházban kötötték 2100 négyzetméterre, míg a legnagyobb, 2000 négyzetmétert meghaladó területre vonatkozó, új bérlővel aláírt szerződés a Haller Gardens nevéhez köthető.

A nettó abszorpció 36 525 négyzetmétert tett ki a második negyedévben, 24,7 százalékkal többet, mint 2016 első negyedévében. Pest Központ részesedése kiemelkedően magas, 14 930 négyzetméter volt.
 

Hogy látja a szakma a friss adatokat?

"A 10%-os üresedési rátánál, és rekordokat túlszárnyaló bériroda trendeknél kijelenthetjük, hogy a budapesti irodapiac a fejlődés útjára lépett. Az évek óta megtorpant fejlesztési aktivitás is új lendületet vett, amivel egy új korszak kezdődik a budapesti irodapiacon. Az új beruházások hiába jelentenek volumenbővülést a kínálatban, ez nem feltétlenül jelenti a bérleti díjak emelkedésének megtorpanását. Sőt, az elmúlt két évben jelentősen megemelkedett építőipari költségek miatt inkább a bérleti díjak további emelkedése várható (elsősorban az új fejlesztések esetében), még abban az esetben is, ha élénk verseny lesz a bérlőkért. Említést érdemel még az üzemeltetési költség, ahol ugyancsak kismértékű növekedésre lehet számítani. Habár az új irodaházak egyre inkább a környezettudatos üzemeltetést helyezik a fókuszba, amivel energia költségek csökkenthetők. Azonban vannak olyan kötelező elemei az üzemeltetési díjaknak, ahol a munkaerő költség emelkedése várható. A folyamatosan emelkedő munkaerőhiány azt jelzi előre, hogy a minőségi szolgáltatás érdekében az őrzés, recepciós szolgálat, takarítás költségei emelkedni fognak.

A mai piaci környezet már teljesen megváltozott, erősödött a verseny, nemzetközi intézményi befektetők újra aktívak a piacon, és a bankok hitelezési hozzáállása is pozitív irányba változott. Egy ilyen kiéleződött befektetési piacon ideális, hogy a fejlesztési volumen növekedésével, új termékekkel bővül a kínálat.

Remek befektetési lehetőség volt számunkra a nemrég megvásárolt V17 irodaház. A magasan bérbeadott irodaház, megfelelő lokációval és koncepcióval kombinálva ideális befektetési választás. Irodaház tulajdonosként ugyanazt tapasztaljuk, mint ami a trendeken is látszik, a kisebb 200-400 négyzetméteres irodaterületek iránt erős a kereslet, míg a nagy bérlők száma továbbra is limitált. Néhány alpiacon, mint például Dél-Buda, már egy kisebb igényt is kihívás kielégíteni az alacsony üresedési ráta miatt. A 21. századi bérlők tudatosak, a négy fal, klimatizált terület, lift igényeken túl nőtt az irodaházak iránti elvárás, a jövő irodaházaival kell felvenni a tulajdonosoknak a versenyt." - mondta el Vas László, a Diófa Alapkezelő ingatlanbefektetési vezetője.

"A válság utáni sokéves fejlesztési stop és gazdasági bizonytalanság folyamatosan hozta meg a gyümölcsét. Egyre kevesebb lett a kiadó üres terület a budapesti modern irodaházakban, aminek köszönhetően az utóbbi 1-2 évben már a tényleges bérleti díjak is elkezdtek felfelé mozdulni. A piac lassan megközelítette a rugalmassági szempontból kritikusnak vélt 10 százalék környéki üresedési rátát a spekulatív területeknél, ám ma már akadnak bőven olyan jelek a jövőre nézve, amik az új területek megjelenésével érdemben enyhíthetnek az egyre inkább érzékelhető hiányon. Az elmúlt másfél évben komoly mozgolódás indult el az új fejlesztések terén, melyeknek köszönhetően a következő 2-3 évben mintegy 2-300 ezer négyzetméternyi új modern iroda kerülhet a piacra. Ezek egy jelentős része - a legnagyobb egységek - azonban egyedi igények alapján fejlesztett - bts-típusú - új házak. A kisebb, párszáz négyzetméteres irodákat bérlő kkv-knak azonban bőven akad még mindig lehetőségük válogatni a mintegy 350 ezer négyzetméternyi üresen álló irodaterületből szerte a fővárosban. Egy 2-3 ezer négyzetméternél nagyobb bérlő azonban már komoly kompromisszumokra kényszerülhet, hiszen ma már kevés ekkora egybefüggő terület áll a bővülni vágyó, vagy az újonnan a bérleti piacra lépő cégek számára. Ennek elsődleges oka, hogy spekulatív - vagyis nem egyedi igényekre szabott vagy előbérleti megállapodás keretében elindított - fejlesztésként még most is csak pár tízezer négyzetmétert, vagyis egy-egy irodaházat adnak át, ami a közel 3,5 milliós állományhoz képest elég alacsony mutató.

Az élénkülő gazdaságnak és a cégek növekedésének köszönhetően azonban az igény már az elmúlt negyedévekben megjelent az új területekre, amire az ingatlanpiacon megszokott némileg lassabb reakcióval, de történnek előrelépések. Ám nem csak a sokat hangoztatott lakáspiac száguld. Az új irodaterületek fejlesztésének megvalósulását segítik a szárnyaló ingatlanalapok is, melyek legfontosabb céleszközei a prémium irodaházak. A piaci, bérlői igény növekedése és az alapok vásárlásai mellett a bankok is egyre nyitottabb finanszírozási politikát folytatnak, amik érdemi lökést adnak a fejlesztőknek az újabb projektek megvalósításához. A következő éveket a kincstári optimizmusnál is nagyobb bizalommal várhatja a piac." - tette hozzá Ditróy Gergely az Irodahaz.info vezetője.